Reforma de apartamento: por onde começar?

Quem já reformou sabe que uma obra em um apartamento é cheio de detalhes que fazem toda a diferença. É muito importante você garantir que não irá estourar o orçamento nem o prazo de obra, além de realizar a obra da maneira mais correta possível evitando problemas durante e após a obra. A reforma causa ruído, sujeira e incomodo aos moradores do edifício. Por isso tem que respeitar horários de obras, níveis de ruídos, entradas e saídas de material, limpeza das áreas comuns. Além disso, é preciso dar atenção especial às as questões físicas do edifício: estrutura existente, instalações elétricas e hidráulicas (prumadas de água e esgoto) e fachadas.

Esse é o primeiro texto e vai indicar tudo o que vem antes de começar a obra em si: projeto, documentação, condomínio, lei de reforma, orçamento e equipe de obra. 

Reúna as informações preliminares

Para começar o trabalho de projeto quanto mais informação disponível à respeito do edifício melhor:
Manual do edifício (edifícios novos)
Os edifícios mais novos normalmente disponibilizam o Manual do Edifício. Normalmente em formato digital contém todas as informações a respeito da construção. Com esse manual podemos saber informações gerais sobre como foi construído o edifício e está representado através de desenhos e documentos. As informações que nos interessam em uma reforma são:  

• Estrutura, alvenarias e paredes de gesso

• Instalações hidráulicas, louças e metais sanitários

• Instalações de gás

• Instalações elétricas, ar condicionado e exaustão e complementares

Desenhos e plantas originais (edifícios mais antigos)
Se não houver o manual procure se abastecer das informações disponíveis perguntando para o sindico, outros moradores, a administradora do condomínio ou até mesmo consultando a construtora que deve possuir as plantas e desenhos técnicos do edifício. 

Regulamento interno do condomínio
Se você está chegando agora no condomínio é muito importante conversar com o sindico e com a administradora do edifício. Peça o Estatuto e o regulamento do condomínio. Esse documento servirá de referencia para saber horários, forma de destinação do entulho, entrada e saída de fornecedores e materiais durante a obra. Siga as regras ali fixadas para evitar problemas com os outros moradores.

Contrate um arquiteto para fazer o projeto e a obra

O projeto serve de manual para decidir tudo o que será feito e servirá de referência para que todos os fornecedores preparem suas propostas. Além de ser obrigatório em casos de reformas maiores, veja as vantagens de contratar o projeto:

• O arquiteto é o profissional que trabalha pensando em como os espaços podem ser configurados então com certeza irá trazer opções de ocupação deste espaço que você não imaginaria.

• Durante a primeira etapa de projeto, que chamamos de Estudo Preliminar, serão apresentadas imagens em 3D do projeto que irá permitir que você visualize o espaço, os materiais utilizados, mobiliário, iluminação, etc

• Depois do Estudo preliminar já é possível fazer um Estudo de Viabilidade Financeira. Este estudo nada mais é do que um primeiro orçamento que permite saber o preço da obra com certa precisão. Caso o valor esteja acima e seja necessário rever o projeto, ainda dá tempo!

• Com o projeto que te agrada e cabe no bolso é possível dar sequência aos detalhamentos que irão guiar os profissionais de obra.

• Fique longe da obra e deixe todos os problemas que aparecem no dia a dia com um profissional.

• Planejamento é fundamental! Obra não é lugar de improviso...Com o projeto e os orçamentos aprovados serão contratados os profissionais e será feito um cronograma que irá ajudar a programar o andamento da obra e os pagamentos.

Para saber como contratar e o que pode ser exigido do profissional, veja nosso texto: Você vai reformar ou construir? Saiba como contratar um arquiteto.

Atenção aos orçamentos e contratação

O arquiteto irá te orientar neste processo. Procure seguir as regras abaixo:

• desconfie de preços muito abaixo do valor de mercado

• procure empresas que tenham boa reputação no mercado, vale para isso pesquisar se existem queixas na internet

• pessoas conhecidas podem indicar empresas que fizeram bons serviços

• leve em conta a apresentação da proposta

Uma vez feita a seleção da equipe que vai trabalhar deverão ser feitos contratos que definem:

• escopo de trabalho

• prazo de entrega

• preço e condições de pagamento. Procure atrelar os pagamentos às etapas de entrega, deixando sempre uma parcela para o final de tudo quando o serviço estiver entregue e aprovado.

As 7 partes mais importantes do edifício 

Como vimos acima é exigido por lei um responsável técnico que responde pelas decisões que serão tomadas em cada reforma. Veja as partes do edifício mais importantes no projeto e obra de reforma:

Estrutura
A estrutura de edifícios na maioria dos casos é de concreto com pórticos constituído de pilares, vigas e lajes. Nestes casos tem que ser respeitados não podendo ser diminuídas seções de pilares e vigas. Em caso de furos em vigas tem que ser dimensionados e analisados por um profissional responsável. Quando a estrutura do edifício for de alvenaria estrutural a reforma é muito mais restritiva, as paredes não podem ser retiradas total ou parcialmente. Importante observar que inclusive cortes nas paredes para passagem de instalações elétricas e hidráulicas também não são permitidos pois fragilizam a estrutura do edifício. As estruturas podem ainda ser metálicas, ou até de madeira, mais raras neste caso.

Muito importante observar que a estrutura está dimensionada para uma carga por metro quadrado padrão. Em caso de reforma é muito comum o acumulo de entulho. Esse material não poderá ficar concentrado em uma pequena área sob risco de afetar a estrutura que não está preparada para uma carga concentrada. Lembrar de distribuir o entulho uniformemente no espaço sem acumular muito peso.

Vedações (alvenarias e drywall)
As vedações podem ser constituídas de blocos cerâmicos, blocos de concreto, tijolos maciços, blocos de gesso, drywall ou blocos de concreto celular. O mais importante é saber se as vedações cumprem função estrutural também. Caso sejam somente fechamento de ambientes poderão ser retiradas total ou parcialmente. Projetos específicos de elétrica e hidráulica podem ser necessários caso sejam feitas muitas alterações. Dentro do projeto de arquitetura estão determinadas a posição e altura das peças sanitárias e equipamentos para que seja executada em obra, evitando rasgos excessivos e desnecessários nas vedações.

Instalações
Alguns ambientes possuem maior quantidade de instalações como a cozinha, banheiros e a sala de estar. Importante desde o começo passar todos os anseios para o arquitetos comtemplar no projeto. Os equipamentos e instalações são inúmeros:

• luminárias de piso, teto e parede

• tomadas e interruptores

• ar condicionado

no banheiro teremos:

• bacia, bidê, ducha higiênica, chuveiro, torneira / misturador (quando temos água quente)

na cozinha não podemos esquecer:

• misturador cozinha (quando temos água quente)

• fogão ou cooktop, forno elétrico ou a gás, forno microndas

• exaustor ou depurador

• aquecedor elétrico para torneira da pia

• máquina de lavar louça

• triturador

na sala de estar podemos ter muitos equipamentos:

• televisão

• sistema de som

• sistema de vídeo

• home theather

• luminárias

Isso tudo sem contar que é possível integrar muitos equipamentos em sistemas de automação. Através do celular hoje já é possível controlar temperatura, iluminação, sistema de som e vídeo, persianas, etc. Tudo isso deve estar previsto em projeto evitando desgaste e retrabalho em obra com desperdício de dinheiro.

Prumadas de água e esgoto
As colunas verticais de distribuição geral do edifício, sejam elas de água ou esgoto, são de responsabilidade do condomínio. Não devem ser desviadas ou alteradas de posição. Em edifícios antigos estão embutidas em alvenarias e em alguns casos ainda são de ferro. Nestes casos devem ser trocadas no momento da obra. Para isso comunicar o condomínio que deverá arcar com esse custo e mobilizar a equipe responsável. As tubulações horizontais são de responsabilidade do proprietário. Muito importante durante a obra o cuidado ao fazer rasgos em alvenaria para não danificar essas tubulações.

No caso de edifícios novos normalmente passam por dentro de shafts de instalação facilitando sua manutenção e evitando o risco de perfuração durante a obra.

Prumadas de elétrica / sistema de tv / internet e telefone
Essas tubulações alimentam todas as unidades e não devem ser interrompidas e nem desviadas com o risco de interromper o sinal dos outros moradores. Em edifícios antigos estão embutidos em alvenarias, e nos edifícios novos podem passar por shafts de instalações localizados normalmente no hall de serviço.

Pisos
Muito importante observar a espessura de piso existente. A colocação de piso sobre piso sobrecarrega a estrutura, por isso é preciso avaliar se essa solução é viável. Neste caso é importante observar o nível interno já que será necessário ajustar a altura das portas. É importante que as áreas úmidas estejam um pouco mais baixas para correto escoamento de água em caso de vazamento ou entupimento.

Fachadas
Em regra geral as fachadas não podem ser alteradas. Devem-se respeitar as aberturas existentes e o modelo de janela também não deve ser alterado. Para envidraçamento de fachadas é preciso consultar as regras do condomínio. Normalmente é permitido seguindo algumas regras para evitar que cada morador faça de um jeito e a fachada fique totalmente descaracterizada.

Projeto do Estudio Piloti para apartamento no bairro da Pompéia em São Paulo. Com a cozinha aberta o espaço ganhou luz natural e amplidão. Os armários de Fórmica na cor verde combinam com a madeira. O armário de madeira folheada em diferentes sentidos sem puxadores funciona como um painel de fundo.

Mãos à obra!

Se você seguiu o roteiro acima com um projeto bem especificado e com um bom profissional te assessorando a chance de ter problema durante a obra diminui muito. No próximo post vamos falar das fases da obra.
Então...mãos à obra!